通州的房东们别怕!房租抵税不是烦恼看看税务部门怎么说3355.cc

今年1月1日《个人所得税专项附加扣除暂行办法》出台实施后,个人房屋租金抵扣成为网上热议的焦点。并引发一些房东和租户之间的矛盾问题。

“租户申请住房租金专项附加扣除能省100元,我每月至少要垫进去500元”、“因目前房租不含税,如果因为填报个税相关文件出现交税问题,都由填写人承担(房租的20%,一年大概两万左右)”。

也有租户因为担心填报个税房租抵扣信息后,房租的税金会转嫁给自己而放弃申报。

因为配套细则不明朗,原本是惠民的专项抵扣政策,却无法充分释放红利。目前房屋租金的税率到底是多少?当前个税专项抵扣房租采取什么形式扣除?

小陈现在住的房子,是从北京自如租的,每月房租4800元。刚听说住房租金也可以在税前扣除时,小陈挺高兴,“每月1500元,这可是仅次于赡养老人的扣除额度了。”然而,到了可以填报信息的日子,小陈却发现想要享受这个“红包”并不容易。

最初,自如管家在朋友圈表示,由于自如只是受业主委托代为管理房屋,属于第三方而非出租方,因此租户在填报租金支出信息时,不可以写组织,而要写个人,业主信息可以联系管家获取。“合同里的甲方是自如,填报的甲方是业主,将来核查时会不会算虚假申报?”为了要不要业主的信息这件事,小陈犹豫了两天。

周六晚间,经过个别租户的微博爆料后,北京自如又更改了说法,表示填报时可以写自如,并公示了公司的纳税人识别号。然而,小陈仍然拿不定主意该不该填,就怕扣除后减少的个税还抵不上多出的房屋税费。“有的经纪人都在微信上说了,3355.cc现在的房租是不含税的,如果因为租户申报后出现了缴税的问题,都得由填写人承担,告诫我们不要盲目填写房屋地址。”

和小陈一样,好几位租户都告诉记者,因为担心填报租房信息后,未来房东会以税费为由涨房租,准备放弃享受租金扣除。“为了100元个税再多出四五百元的房租,羊毛还是出在羊身上。”

有房东表示,“你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去‘开发票’,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!”那么,房屋出租到底该交多少税?是不是像一些房东所说是年租金的12%或者20%?

北京立信会计师事务所的注册会计师王涛表示,目前个人出租房产的名义税率是:由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,减半征收个人所得税(原本为20%)后为10%,按照每月租金收入的4%征收房产税,加起来达到15.5%。“对于个人房东,因为还存在扣除成本,对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率后计征大约为5%,并非网上夸张的20%。自如等房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,则按照租金发票上的规定,适用6%的增值税税率和其他项税率。”

王涛以北京市为例,按照住房租金专项抵扣情况,算了一笔账。假设租户月薪扣除“五险一金”后为税前10000元。减去5000元“免征额”,应税额度为5000元,每月房租3000元。不申报房租个税专项扣除,需要缴纳的个税为5000×10%-210=290元。如果申报房租个税专项扣除的线元。如果房租需要缴税,所交税费转嫁给租客承担,租户每月需支付3000×5%=150元。在这种情况下,租户每月个税加上房东转嫁的房租税还是290元,申报房租专项扣除没有减小负担。

按照上述计算,如果租金税收转嫁给租户后,租户实际上费了事儿还没有减小负担,这也是很多租户心存疑虑不申报的地方。有税务专家表示,今后租客租房,如果要求房东开具租金发票用于个税抵扣,这就意味着要求房东购票纳税,即便租客不要求房东为租金开票,为预防租客事后单方抵扣,导致房东被追溯税务责任,房东定租金时依然会预设需要开票的价位来规避税务风险。

当前个税专项扣除对于房东开具发票是否有要求呢?据从12366客服人员处了解目前个税专项扣除中房租采取定额扣除而不按租金发票限额据实扣除。“这是考虑了目前租房市场的实际情况,即大部分租赁行为并没有开具发票。同时,如果把发票作为前置条件,可能会增加纳税人负担,还会推高租金价格。”但是,国家既然出台了这个政策,肯定也不会说让房东算在租户头上,可能会限制房租涨幅。

“虽然目前房租的专项扣除未要求房东开具租金发票,但是在未来会不会直接转化为向房东征税,需要政策更加明朗、税收条件更加清晰,才能避免引发市场恐慌。”王涛表示:“税务机关也要及时引导税收政策的执行,避免租客因正常申报房租抵扣信息遭到房东扫地出门。”

这两日,申报租金扣除“被吓退”是网络热点,个人隐私究竟如何保护、申报住房租金扣除会不会成为涨租金的理由,也被网友热烈讨论着。

“长期以来,个人房屋出租的确处于一个灰色地带,存在着大量房屋出租了但没有备案也没有缴税的现象。”北京中原地产首席分析师张大伟表示,据他了解,全国范围内出租房屋备案的比例不足1%。租户为享受租金个税抵扣而填报了租赁信息后,业主会担忧租赁行为一旦记录在案,未来会涉及到房产税等更多的税费。由于目前的租赁市场是出租方主导,这种担忧自然会传导到租客,引发将导致房租上涨的焦虑。

截至目前,税务总局并没有发出要加强房租税收征管的通知。“长远看,必然应将个人房屋出租缴税纳入规范化道路,但在政策初期,还是要稳定租赁双方的心理预期,给出明确的政策来阻止流言和无端猜测。”分析机构表示,个税专项附加扣除包含的项目较多,每个项目涉及的个人和家庭情况也很复杂,在未来推行过程中还会遇到新情况,因此,要随着个税改革的推进,建立动态调整机制,不断完善配套措施。